Программа реновации в Москве продолжает оставаться одной из самых горячих и спорных тем уже на протяжении нескольких месяцев. В середине июня Госдума в окончательном третьем чтении приняла законопроект о реновации. А вчера, 28 июня, этот закон одобрил и Совет Федерации. Вряд ли приходится сомневаться, что он будет подписан президентом и вступит в силу.
Внесенные ко второму чтению поправки позволяют собственникам квартир выбрать равнозначное или равноценное жилье или денежную компенсацию. Кроме того, владельцы квартир могут оспорить решение мэрии о сносе дома в суде, и дом нельзя будет сносить, пока иск не будет рассмотрен. Также поправки обязали администрацию города предоставлять жильцам снесенного дома новые квартиры в том же районе.
Однако закон, как и прежде, подразумевает снос, а не реконструкцию жилья (главным образом пятиэтажек).
Согласно новой редакции законопроекта, в программу реновации могут быть включены только дома, которые были построены по типовым проектам 1957-1968 года и чья высота не превышает девяти этажей.
Корреспондент "Спектра" Кирилл Гуськов поговорил о «собянинской реновации» с архитектором и почетным строителем Москвы Алексеем Кротовым, чье бюро выполняло реконструкцию пятиэтажного дома на северо-западе столицы в 2002 году, когда в городе проходила первая волна обновления «хрущевок».
- Почему реновацией, то есть обновлением, власти называют тотальный снос домов?
- Это хитрое название было придумано, чтобы скрыть истинный смысл проекта. Изначально этот термин принадлежит Владимиру Ресину (бывший первый заместитель мэра Москвы, ныне- депутат Государственной думы от партии «Единая Россия» - прим. «Спектра»). Дело в том, что, когда в Москве был построен пятиэтажный жилой фонд, им занимались домостроительные комбинаты. Как только они застроили свои территории, все домостроительные комбинаты должны были уйти из города, потому что территории уже были заняты, но они остались. Они стали уродовать город точечной застройкой. Народ возмутился, остановили это.
Когда присоединили «Новую Москву» (территория Московской области к юго-западу от города, которая была присоединена к Москве в 2011 году — прим. «Спектра»), построили еще 7 млн кв. метров жилья, которые сейчас не продаются из-за кризиса. (По данным Департамента развития новых территорий города Москвы на 28 июня 2017 года, в «Новой Москве» было возведено 8 млн кв. метров жилья — прим. «Спектра» ).
Чтобы выжить и не потопить банки, где кредитовались, строительному комплексу нужно получить территории здесь, в городе, а не в «Новой Москве», чтобы реализовать социальные проекты по расселению пятиэтажек и получить надежные площадки для будущего строительства в Москве.
Фото со страницы Алексея Кротова в Facebook
- Какие риски для города и жителей вы видите после завершения программы реновации?
— Москва по прошлому генеральному плану рассчитана на 7-8 миллионов человек в пределах МКАД, а у нас уже 12,5 миллионов жителей. Прибавьте к этому несколько миллионов неучтенных жителей, гастарбайтеров. Еще не забудьте Московскую область, которая ежедневно едет в столицу на работу, то есть уже получается около 17 миллионов человек. У нас уже переполнен город. Дороги не рассчитаны на такую численность населения.
Москва - город из средневековья с радиально-кольцевой системой, когда в центре был Кремль, а от него уже расходились все дороги, и образовалось сначала одно оборонительное кольцо, потом второе и так далее. Такая радиально-кольцевая система не для современного города. Современный город должен быть линейным, в нем еще можно построить эффективную транспортную систему, а в Москве транспорту трудно.
Москва не может расти бесконечно, да и абсурдно здесь создавать такую численность населения. Еще немножко - и в московском регионе станет 30 миллионов жителей, и тогда каждый пятый житель нашей страны будет называться москвичом. У нас огромнейшие территории. Нам есть, где жить. Людей расселять надо, а не концентрировать население в одном городе. Кто будет жить за Уралом, если мы все переедем в Москву? Это абсолютно неправильная политика с точки зрения размещения производительных сил на территории страны.
- Риски для экологии?
- Экология ухудшится. Число насаждения на душу уменьшиться. Вообще все будет еще хуже: проветриваемость, освещенность, пробки на дорогах. Будет катастрофа.
- Выходит, что основной интерес власти заключается не в улучшении условий жизни москвичей, а в обогащении застройщиков?
- Конечно! Этот чисто коммерческий проект. Причем создается монстр в виде монополиста — фонда реновации, — который будет диктовать свои условия и работать без всяких правил. У него будут чрезвычайное положение, чрезвычайные полномочия. И кто туда попадает? Наверное, избранные люди.
- Мэрию критикуют за то, что не все ветхое жилье попало под программу. С чем вы это связываете?
- Во-первых, я хочу сказать, что пятиэтажки — это не ветхие здания. Они амортизировались на 20%. Во-вторых, это же коммерческий проект! Они думают не о людях.
- Что вы имеете в виду под амортизацией?
- Это когда со временем ухудшается несущая способность строительных конструкций. Пятиэтажки рассчитывались с большим запасом. Самые первые, так называемые «сносимые серии», проектировались лет на 25, но они простояли вдвое больше.
Фото TASS/Scanpix
А вот «несносимые пятиэтажки» (их срок службы очень долгий, поэтому их так называют) могут стоять 100-120 лет. Ломать их –преступление, потому что у нас по стране очень много аварийного жилья, и его становится все больше и больше с каждым годом. В первую очередь надо с ним разобраться.
Наш национальный жилой фонд составляет 3,7 млрд кв. метров, из них на пятиэтажки приходится 0,5 млрд. Почему они в таком плохом состоянии? Потому что дважды капитально не ремонтировались. Это нужно делать раз в 25 лет. В 90-е годы первый капитальный ремонт пропустили по известным причинам. А сейчас, когда снова подошел срок капитального ремонта, смущает моральное несовершенство его планировочных решений, начинаем задумываться - «может быть нужно реконструировать?».
У нас те структуры, которые занялись выполнением капитального ремонта, говорят, что пятиэтажки нельзя ремонтировать. Как нельзя ремонтировать? Мы всю жизнь на протяжении столетий приводили в порядок старые жилые дома. Теперь этого сделать нельзя?! Если они не умеют этого делать, надо пригласить тех, кто сможет провести ремонт.
Кроме того, у нас сейчас много людей, которые хотят реконструировать свои дома по программе «Жилище». Она предполагает организацию жителей в ЖСК (Жилищно-строительный кооператив — прим. «Спектра»), благодаря которым жители могут инициировать процесс реконструкции. С 2015 года мы занимаемся подготовкой жителей к такой реконструкции. Я, например, один из инициаторов создания 20 ЖСК, в которых люди готовы пойти на реконструкцию тем или иным способом. Однако город тормозит процесс получения разрешительной документации. Люди сами готовы заниматься реновацией, но чиновники не дают им этого делать.
- Есть ли зарубежный опыт?
- Нигде в мире пятиэтажки не сносились, хотя у них — в Чехии, Германии, Скандинавии и так далее — требования по качеству жизни гораздо выше. Ситуация с обеспеченностью жильем тоже гораздо лучше, чем в России. Они, кстати, свои пятиэтажки не ломали, а реконструировали. В них даже жить престижнее, потому что это малоэтажное, комфортное жилье. В Германии, например, не задирают этажность, а наоборот, пятиэтажки разбирают и делают четырехэтажным.
- Ваша программа могла бы стать альтернативой реновации?
- Конечно! Мы посчитали, что в 2003 году выгадали на реконструкции 30% от стоимости строительства. Получилось 13 600 рублей за квадратный метр. Такой стоимости не было тогда ни у кого в Москве. А если по отношению к сносу и новому строительству, то на 40% дешевле.
- А сейчас сколько это бы стоило?
- Мы бы своей реконструкцией по отношению к собянинской реновации сэкономили 40% стоимости инвестиций на строительство дома, но точную цифру я вам не назову по нескольким причинам. Во-первых, все проекты нужно делать индивидуально, так как градостроительная ситуация везде разная. Во-вторых, мы выполнили проект с отселением жителей, а можно и без. У нас был 100-квартирный дом, но я знаю проект, по которому людей не отселяли, но в том доме находилось лишь 16 квартир. Я бы сегодня и другие технологии использовал в проекте. В любом случае наш проект стоил бы меньше. Почему? Если построить девятиэтажный жилой дом, то нужно заплатить 100% денег, а у нас уже 5 этажей из 9 стоят! Есть перекрытия, фундамент, лестницы, стены — мы же их не ломаем.
- А почему тогда ваш проект не распространили на соседние пятиэтажки или на весь район?
- Потому что в этом не был заинтересован строительный комплекс. У нас строительный комплекс всем рулит в городе. Им нужны все новые и новые площадки. У нас два человека были на стройке - Владимир Ресин и Юрий Лужков. Ресин не проронил ни слова в течение дня, а Лужков радовался, как мальчишка, ему все нравилось. Мы им сказали, что эти пятиэтажки можно реконструировать и сделать комфортное, даже престижное жилье. Мы доказали это своим проектом.
- На сколько увеличился срок эксплуатации?
- Мы обнулили его амортизацию после завершения реконструкции и дали гарантию еще на 100 лет жизни.
- Как изменилось само здание?
- Несмотря на увеличение площади в 2,2 раза, число квартир выросло лишь на 22 — со 100 квартир до 122, потому что сами квартиры стали больше! Мы сделали их по социальным нормам, исходя из 18-20 кв.м. на чел., а на 8 и 9 этажах запроектировали двухуровневые квартиры. Соответственно и людей после реконструкции стало незначительно больше. Цель нашего проекта заключалась в улучшении качества жизни людей, а сейчас город в этом не заинтересован. 80% квартир в этой пятиэтажке занимали двухкомнатные квартиры — примерно по 40-42 квадратных метра. Мы из них сделали однокомнатные квартиры. Двухкомнатные квартиры мы увеличили за счет пристройки к торцам здания, и они выросли с 40 кв. м. до 60 кв. м. Все было раскуплено на стадии строительства.
- А что произошло в 2002 году? К вам пришли представители мэрии и попросили сделать реконструкцию?
- Правительство Москвы озаботилось проблемой старого жилого фонда и инициировало процесс изучения пятиэтажных жилых домов первого периода индустриального домостроения. Тогда и появилось понятие «сносимых» и «несносимых» серий. В тот момент над этой проблемой работали несколько проектных институтов в Москве. Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы объявил конкурс по поиску рациональных решений при реконструкции пятиэтажек.
Бывший префект северо-западного округа Москвы Виктор Козлов обратился к руководителю компании, с которой я сотрудничал, и предложил реконструировать по инвест-контракту пятиэтажку, в которой случился взрыв бытового газа. Наша проектная группа взялась за это.
- Сейчас же никакие институты не подключили и конкурсы не проводили?
- В том-то и дело! Приходит чиновник и говорит: «Нужно сделать так». Без всяких экспертиз и изысканий. Нам не приводят доказательств, что сносимые пятиэтажки ветхие. А ведь люди приватизировали жилье. Теперь они собственники, но чиновники за них решают, что делать с их домом, и фактически отменяют право собственности.
- Как вы думаете, почему так?
- Они иначе не смогут реализовать свой проект. Они утонут в судах.
- К вам обращались из мэрии за помощью или советами?
- Что вы! Власть сторонится, как огня, этого проекта.