В настоящее время в российском парламенте на рассмотрении находятся сразу два проекта о так называемой “всероссийской реновации” — сносе пятиэтажек, в его столичной ипостаси вызвавшем бурные дискуссии и всплеск протестной активности москвичей. 9 ноября оба документа должны быть рассмотрены Советом Госдумы и с большой вероятностью окажутся включены в программу следующей сессии. Стоит ли ждать повторения московских протестов в регионах, если реновация доберется и туда — разбирался “Спектр”.
“Протест против реновации, который обернулся многотысячными митингами и громкими спорами, не умер, но он оказался разрознен и подавлен”, — заявила в разговоре с корреспондентом «Спектра» депутат Московской городской Думы от КПРФ Алина Енгалычева. Впрочем старые споры еще могут дать о себе знать, несмотря на “коронакризис” и тот факт, что тема на время исчезла из повестки региональных и федеральных СМИ. И даже более того, конфликт вокруг сноса пятиэтажек вполне вероятно способен охватить на этот раз не только столичный мегаполис, но и всю страну.
Если верить тексту постановлений столичной мэрии за номером 972 ПП и 708-ПП (от соответсвенно 1 декабря и 26 сентября 2017) — именно наступающий 2021 год в Москве должен дать старт пресловутому “волновому” переселению горожан из “хрущевских” пятиэтажек в новые дома и сносу целых кварталов, возведенных во время первых пятилеток эпохи массового индустриального строительства.
Все это время конфликты, порожденные амбициозной программой Сергея Собянина, находились в спящем, “замороженном” виде. За без малого три года городские власти успели демонтировать лишь несколько домов, определить стартовые точки и возвести там первые высотки, для переселения. И кроме того, подготовить документацию: проекты практически всех новых кварталов уже утверждены или выставлены на общественные слушания.
12 августа мэрия даже опубликовала окончательный план трех волн глобального переселения, ждущего горожан в новом десятилетии. (Первыми в счастливое далеко отправятся жители Перова, Северного Измайлово, Кузьминок и центра). А 26 октября на рассмотрении Совета Госдумы оказались два закона о “всероссийской реновации”: первый авторства депутата от “Справедливой России” Галины Хованской и Сергея Миронова, председателя одноименной фракции, внесенный в парламент еще в 2018 году, и второй — подписанный “единороссом” Евгением Москвичевым с группой сенаторов, направленный авторами в Думу в августе этого года.
В итоге Совет Госдумы после докладов Володина, самой Хованской и бывшего телеведущего Петра Толстого отказался отправить документы на голосование в первом чтении, но решил определиться с датой по обоим текстам уже на следующей неделе, 9 ноября.
Вся власть соседям!
Оба текста подразумевают распространение московской практики на всю страну и опираются на столичный опыт. Но именно второй документ вызывает максимальные нарекания специалистов и правозащитников.
Акция протеста против сноса домов в Москве 14 мая. Фото REUTERS/Scanpix/Leta
“Внесенный в Думу проект за основу взял так называемые поправки к закону “О статусе столицы Российской Федерации”, именно так назывался тот документ, который принято называть "законом о реновации", — объясняет Енгалычева, три года назад считавшаяся одной из самых непримиримых бойцов с планами московской мэрии и даже выступавшая на пресловутом митинге в мае 2017 года. — Но главное, он копирует принцип включения домов в программу решением Общего собрания собственников многоквартирного дома. Что это значит? Это уничтожение института частной собственности в нашей стране”.
И с нею согласны практически все независимые эксперты? с которыми удалось пообщаться “Спектру”. “Вся проблема в том, что законопроект уничтожает институт собственности на недвижимое имущество. Возможность распоряжаться вашей личной квартирой, если Дума одобрит документ, неожиданно получают соседи”, — говорит адвокат Станислав Станкевич, много комментирующий российске баталии вокруг московских сносов.
Как и в “собянинской” версии программы, по задумке авторов, ответственным за вступление в программу органом должны быть назначены так называемые ОСС — собрания жильцов, (очные или заочные), способные двумя третями голосов принять или отклонить судьбоносное решение.
И именно этот пункт самый опасный, убежден эксперт. И более того, противоречит основам российского законодательства. В настоящее время по Жилищному кодексу (ст. 44 -48) общее собрание собственников, не вправе отправить дом под снос, настаивает он, его обязанность: лишь управлять общедомовым имуществом, то есть лестничными клетками, подвалами и чердаками, то есть всем тем, что принадлежит всем жителям дома одновременно. Ремонтировать их, сдавать в аренду, распределять прибыль от такой аренды.
“Квартира — это частная собственность, она принадлежит не соседям, а только вам. Никакие другие собственники, у которых у каждого есть своя собственная жилплощадь, не имеют права принимать решения о судьбе ваших квадратных метров”, — подчеркивает он. Даже если они “поддались на чьи-то уговоры или имеют какие-то корыстные соображения”.
Снос "хрущевки". Фото распространяется по лицензии creative commons
Незаконным, с его точки зрения, является и новелла о двух третях: Гражданский кодекс, а точнее его 426 статья, гласит, что распоряжаться общим имуществом можно лишь по достижению согласия всех собственников. Не половины, не двух третей, а ста процентов.
“Если мы говорим об имущественных правах, то Гражданский кодекс остается основным законом, определяющим этот вопрос. Не жилищный и не градостроительный. Никакие другие законы не могут ему противоречить”, — подчеркивает эксперт.
Строительная пирамида
Муниципальные депутаты выражаются еще более резко. Они называют закон о реновации — узаконенным «рейдерством» и «оправданным на государственном уровне изъятием квартир у собственников третьими лицами».
От программы, убеждена мундеп и тоже известный борец с реновацией Александра Парушина, выгоду получат в первую очередь не жильцы (эксперты говорят о том, что дома, возводимые для переселения достаточно низкого качества, и даже не застройщики, а крупные банки, которые как правило и кредитуют строительных гигантов).
Муниципальный депутат Александра Парушина. Фото с ее личной страницы в Фейсбук
Если эти гиганты обанкротятся, то проблемы начнутся и у банков, выдававших им миллиардные кредиты. Кризис строительной отрасли закономерно может обернуться и банковским кризисом. Реновация — инструмент, позволяющий такого кризиса избежать.
“Сейчас на рынке и так очень низкий спрос, квартиры дешевеют, — обращает внимание Парушина. — Чтобы обеспечить прибыль застройщикам, этажность проектов по московской реновации уже пришлось значительно увеличить. И если поначалу обещали корпуса в десять-двенадцать этажей, то сейчас это «человейники» выше 20 этажей”.
“В каком-то смысле строительство у нас — это подобие финансовой пирамиды, по своей сути это не создание домов для жизни людей, это финансовый инструмент, и для чьего блага он используется – большой и интересный вопрос”, — говорит Парушина.
Часть квартир по реновации выделяются гражданам из числа выкупаемых у застройщика неликвидов крайне низкого качества по нормативным ценам, хотя на момент выкупа они уже потеряли в цене до 60-70%. Выкуп этих неликвидов осуществляется за счет бюджета Москвы. Результатом такого расселения становится освобождение территорий под новую застройку – но не по программе реновации, а для строительства нового коммерческого жилья, настаивает Парушина. Но на этом претензии к законопроекту не исчерпываются.
Когда документ будет принят, он позволит сносить дома произвольным образом, убеждены общественники, поскольку гласит, что если на какой-то территории более 50% домов предназначены под снос, остальные дома, не аварийные, за компанию, также могут быть снесены в рамках "комплексного развития" территории.
Причем территория сноса может быть выбрана случайным образом, это не квартал, не район, а любая выбранная чиновниками и обведенная красным карандашом на карте часть города — обращают внимание они.
“Для Москвы это значит, что под снос могут попасть даже те дома, которые не попали под собянинскую реновацию, но находятся поблизости от реновируемых”, — настаивает адвокат Станкевич.
Депутат Екатерина Енгалычева. Фото с личной страницы в Фейсбуке
Причем отстоять такое включение в суде не согласным на переезд собственникам будет практически невозможно. “На 15-миллионный мегаполис за все три года действия московского закона приходится всего лишь несколько кейсов, когда судебное вмешательство позволило исключить дом из реновации, да и то на основании того, что общее собрание собственников было сфальсифицировано или прошло с нарушениями”, — говорит он. И констатирует: ” Суды де-факто не являются у нас надежным инструментом защиты своих прав”.
Миф о регионах
Интересно, что законопроект Хованской, несмотря на то, что во многом списан со столичного, предполагает стопроцентное голосование за снос: решить за жильца судьбу его квартиры не смогут. Но “всероссийские” перспективы у реновации появились именно благодаря ей.
Распространить столичный опыт на регионы депутат предложила впервые еще в 2017 на прямой линии с президентом, а свой вариант закона внесла в парламент летом 2018-го, где тот до последнего времени лежал без движения.
В сентябре этого года она с резкой критикой обрушилась на закон-конкурент от “Единой России”, в том числе по причине размытости правил, по которым будет определяться территория реновации и правил голосования.
Судя по всему, именно благодаря ей проект Москвичева и соавторов 26 октября оказался отложен (протокол заседания Совета Государственной думы свидетельствует, что она была докладчиком на заседании и участником бурной дискуссии с главой нижней палаты Володиным и депутатом Петром Толстым).
9 ноября совету вновь придется определить, какой из проектов предложить на сессии. И в то же время в ближайшей перспективе оба проекта способны стать причиной настоящего социального взрыва, убеждены наши собеседники.
“Новый закон предполагает изъятие любых домов у собственников, независимо от состояния жилого фонда, и позволит произвольно захватывать любые площади для дальнейшего «освоения» третьими лицами под застройку, — настаивает Парушина. — По моему мнению, если закон примут, людей можно будет лишать недвижимости практически без ограничений. И это мина замедленного действия. Такая инициатива уничтожит базовые принципы общественной жизни. На мой взгляд, это подрыв государственных основ».
И обращает внимание не то, что миф об “оппозиционных” москвичах и “покладистой” провинции не соответствует реальности. Провинция, в отличие от москвичей, охотнее протестует не по политическим причинам, а по бытовым вопросам, убеждена она. “Мы все помним последние баталии вокруг свалки, шиханов, так что надеяться на то, что там люди безмолвно согласятся с новым законопроектом, мне кажется, не стоит”.
Енгалычева с нею согласна: это будет распространение московской порочной практики на всю страну, подчеркивает депутат. “И в провинции реакция может наоборот быть намного жестче, чем была в столице три года тому назад”, — считает она.