В настоящее время в российском парламенте на рассмотрении находятся сразу два проекта о так называемой «всероссийской реновации» — сносе пятиэтажек, в его столичной ипостаси вызвавшем бурные дискуссии и всплеск протестной активности москвичей. 9 ноября оба документа должны быть рассмотрены Советом Госдумы и с большой вероятностью окажутся включены в программу следующей сессии. Стоит ли ждать повторения московских протестов в регионах, если реновация доберется и туда —  разбирался «Спектр».

«Протест против реновации, который обернулся многотысячными митингами и громкими спорами, не умер, но он оказался разрознен и подавлен», —  заявила в разговоре с корреспондентом «Спектра» депутат Московской городской Думы от КПРФ Алина Енгалычева. Впрочем старые споры еще могут дать о себе знать, несмотря на «коронакризис» и тот факт, что тема на время исчезла из повестки региональных и федеральных СМИ. И даже более того, конфликт вокруг сноса пятиэтажек вполне вероятно способен охватить на этот раз не только столичный мегаполис, но и всю страну.  

Если верить тексту постановлений столичной мэрии за номером 972 ПП и 708-ПП (от соответсвенно 1 декабря и 26 сентября 2017) —  именно наступающий 2021 год в Москве должен дать старт пресловутому «волновому» переселению горожан из «хрущевских» пятиэтажек в новые дома и сносу целых кварталов, возведенных во время первых пятилеток эпохи массового индустриального строительства. 

Все это время конфликты, порожденные амбициозной программой Сергея Собянина, находились в спящем, «замороженном» виде. За без малого три года городские власти успели демонтировать лишь несколько домов, определить стартовые точки и возвести там первые высотки, для переселения. И кроме того, подготовить документацию: проекты практически всех новых кварталов уже утверждены или выставлены на общественные слушания. 

12 августа мэрия даже опубликовала окончательный план трех волн глобального переселения, ждущего горожан в новом десятилетии. (Первыми в счастливое далеко отправятся жители Перова, Северного Измайлово, Кузьминок и центра). А 26 октября на рассмотрении Совета Госдумы оказались два закона о «всероссийской реновации»: первый авторства депутата от «Справедливой России» Галины Хованской и Сергея Миронова, председателя одноименной фракции, внесенный в парламент еще в 2018 году, и второй —  подписанный «единороссом» Евгением Москвичевым с группой сенаторов, направленный авторами в Думу в августе этого года.

В итоге Совет Госдумы после докладов Володина, самой Хованской и бывшего телеведущего Петра Толстого отказался отправить документы на голосование в первом чтении, но решил определиться с датой по обоим текстам уже на следующей неделе, 9 ноября. 

Вся власть соседям!

Оба текста подразумевают распространение московской практики на всю страну и опираются на столичный опыт. Но именно второй документ вызывает максимальные нарекания специалистов и правозащитников. 

Акция протеста против сноса домов в Москве 14 мая. Фото REUTERS/Scanpix/Leta

«Внесенный в Думу проект за основу взял так называемые поправки к закону «О статусе столицы Российской Федерации», именно так назывался тот документ, который принято называть «законом о реновации», —  объясняет Енгалычева, три года назад считавшаяся одной из самых непримиримых бойцов с планами московской мэрии и даже выступавшая на пресловутом митинге в мае 2017 года. —  Но главное, он копирует принцип включения домов в программу решением Общего собрания собственников многоквартирного дома. Что это значит? Это уничтожение института частной собственности в нашей стране». 

И с нею согласны практически все независимые эксперты? с которыми удалось пообщаться «Спектру». «Вся проблема в том, что законопроект уничтожает институт собственности на недвижимое имущество. Возможность распоряжаться вашей личной квартирой, если Дума одобрит документ, неожиданно получают соседи»,  —  говорит адвокат Станислав Станкевич, много комментирующий российске баталии вокруг московских сносов. 

Как и в «собянинской» версии программы, по задумке авторов, ответственным за вступление в программу органом должны быть назначены так называемые ОСС —  собрания жильцов, (очные или заочные), способные двумя третями голосов принять или отклонить судьбоносное решение. 

И именно этот пункт самый опасный, убежден эксперт. И более того, противоречит основам российского законодательства. В настоящее время по Жилищному кодексу (ст. 44 -48) общее собрание собственников, не вправе отправить дом под снос, настаивает он, его обязанность: лишь управлять общедомовым имуществом, то есть лестничными клетками, подвалами и чердаками, то есть всем тем, что принадлежит всем жителям дома одновременно. Ремонтировать их, сдавать в аренду, распределять прибыль от такой аренды. 

«Квартира —  это частная собственность, она принадлежит не соседям, а только вам. Никакие другие собственники, у которых у каждого есть своя собственная жилплощадь, не имеют права принимать решения о судьбе ваших квадратных метров», —  подчеркивает он. Даже если они «поддались на чьи-то уговоры или имеют какие-то корыстные соображения». 

Снос «хрущевки». Фото распространяется по лицензии creative commons

Незаконным, с его точки зрения, является и новелла о двух третях: Гражданский кодекс, а точнее его 426 статья, гласит, что распоряжаться общим имуществом можно лишь по достижению согласия всех собственников. Не половины, не двух третей, а ста процентов. 

«Если мы говорим об имущественных правах, то Гражданский кодекс остается основным законом, определяющим этот вопрос. Не жилищный и не градостроительный. Никакие другие законы не могут ему противоречить», —  подчеркивает эксперт.  

Строительная пирамида

Муниципальные депутаты выражаются еще более резко. Они называют закон о реновации —  узаконенным «рейдерством» и «оправданным на государственном уровне изъятием квартир у собственников третьими лицами». 

От программы, убеждена мундеп и тоже известный борец с реновацией Александра Парушина, выгоду получат в первую очередь не жильцы (эксперты говорят о том, что дома, возводимые для переселения достаточно низкого качества, и даже не застройщики, а крупные банки, которые как правило и кредитуют строительных гигантов). 

Муниципальный депутат Александра Парушина. Фото с ее личной страницы в Фейсбук

Если эти гиганты обанкротятся, то проблемы начнутся и у банков, выдававших им миллиардные кредиты. Кризис строительной отрасли закономерно может обернуться и банковским кризисом. Реновация —  инструмент, позволяющий такого кризиса избежать. 

«Сейчас на рынке и так очень низкий спрос, квартиры дешевеют,  — обращает внимание Парушина.  —  Чтобы обеспечить прибыль застройщикам, этажность проектов по московской реновации уже пришлось значительно увеличить. И если поначалу обещали корпуса в десять-двенадцать этажей, то сейчас это «человейники» выше 20 этажей». 

«В каком-то смысле строительство у нас  — это подобие финансовой пирамиды, по своей сути это не создание домов для жизни людей, это финансовый инструмент, и для чьего блага он используется — большой и интересный вопрос»,  — говорит Парушина.

Часть квартир по реновации выделяются гражданам из числа выкупаемых у застройщика неликвидов крайне низкого качества по нормативным ценам, хотя на момент выкупа они уже потеряли в цене до 60−70%. Выкуп этих неликвидов осуществляется за счет бюджета Москвы. Результатом такого расселения становится освобождение территорий под новую застройку — но не по программе реновации, а для строительства нового коммерческого жилья, настаивает Парушина. Но на этом претензии к законопроекту не исчерпываются. 

Когда документ будет принят, он позволит сносить дома произвольным образом, убеждены общественники, поскольку гласит, что если на какой-то территории более 50% домов предназначены под снос, остальные дома, не аварийные, за компанию, также могут быть снесены в рамках «комплексного развития» территории. 

Причем территория сноса может быть выбрана случайным образом, это не квартал, не район, а любая выбранная чиновниками и обведенная красным карандашом на карте часть города — обращают внимание они. 

«Для Москвы это значит, что под снос могут попасть даже те дома, которые не попали под собянинскую реновацию, но находятся поблизости от реновируемых», —  настаивает адвокат Станкевич. 

Депутат Екатерина Енгалычева. Фото с личной страницы в Фейсбуке

Причем отстоять такое включение в суде не согласным на переезд собственникам будет практически невозможно. «На 15-миллионный мегаполис за все три года действия московского закона приходится всего лишь несколько кейсов, когда судебное вмешательство позволило исключить дом из реновации, да и то на основании того, что общее собрание собственников было сфальсифицировано или прошло с нарушениями», —  говорит он. И констатирует: ” Суды де-факто не являются у нас надежным инструментом защиты своих прав». 

Миф о регионах

Интересно, что законопроект Хованской, несмотря на то, что во многом списан со столичного, предполагает стопроцентное голосование за снос: решить за жильца судьбу его квартиры не смогут.  Но «всероссийские» перспективы у реновации появились именно благодаря ей. 

Распространить столичный опыт на регионы депутат предложила впервые еще в 2017 на прямой линии с президентом, а свой вариант закона внесла в парламент летом 2018-го, где тот до последнего времени лежал без движения. 

В сентябре этого года она с резкой критикой обрушилась на закон-конкурент от «Единой России», в том числе по причине размытости правил, по которым будет определяться территория реновации и правил голосования. 

Судя по всему, именно благодаря ей проект Москвичева и соавторов 26 октября оказался отложен (протокол заседания Совета Государственной думы свидетельствует, что она была докладчиком на заседании и участником бурной дискуссии с главой нижней палаты Володиным и депутатом Петром Толстым). 

9 ноября совету вновь придется определить, какой из проектов предложить на сессии. И в то же время в ближайшей перспективе оба проекта способны стать причиной настоящего социального взрыва, убеждены наши собеседники. 

«Новый закон предполагает изъятие любых домов у собственников, независимо от состояния жилого фонда, и позволит произвольно захватывать любые площади для дальнейшего «освоения» третьими лицами под застройку, —  настаивает Парушина.  — По моему мнению, если закон примут, людей можно будет лишать недвижимости практически без ограничений. И это мина замедленного действия. Такая инициатива уничтожит базовые принципы общественной жизни. На мой взгляд, это подрыв государственных основ».

И обращает внимание не то, что миф об «оппозиционных» москвичах и «покладистой» провинции не соответствует реальности. Провинция, в отличие от москвичей, охотнее протестует не по политическим причинам, а по бытовым вопросам, убеждена она. «Мы все помним последние баталии вокруг свалки, шиханов, так что надеяться на то, что там люди безмолвно согласятся с новым законопроектом, мне кажется, не стоит». 

Енгалычева с нею согласна: это будет распространение московской порочной практики на всю страну, подчеркивает депутат. «И в провинции реакция может наоборот быть намного жестче, чем была в столице три года тому назад», — считает она.